发信人: doctorwang(anchol), 信区: RealEstate
标 题: 买房经历分享，给装修积攒RP
发信站: 饮水思源 (2013年04月27日12:48:03 星期六)
1. 前期考虑
Q1：关于地点的选定
我工作在老闵行，LP工作在人民广场，决定我们所选的位置。拥有大量新房源的嘉定和宝
山不在考虑范围之内。大致的范围为1号线，5号线，和8号线，行政区为徐汇，闵行和浦东
。
Q2：关于新房和二手房的考虑
新房：目前徐汇几乎没有新房，有的话价格也承受不起。闵行的新房主要集中在浦江，8号
线沿线。浦东8号线沿线的站点，临兆新村站，老房子居多；东方体育中心，几乎没有房子
；杨思站选择较多；成山路和耀华路的老小区较多；中华艺术宫没有新房。可以附带考虑
与8号线连接的6号线以及7号线。新房一般为期房，时间上需要等待，设计风格有自己来定
，需花大量的时间来搞装修。
二手房：可以考虑徐汇一带小户型的二手房，三林，上南一带的二手房。装修时间节省，
拎包即住为多数。房子无气味等优点。
Q3：各地铁线路分析：
1号线：莘庄站非常拥挤，上班高峰时段需等一到两班车子确保有位置；外环路和莲花路站
几乎没有座位可坐，非常拥挤。莘庄达到人民广场大约30分钟。
5号线：今后两年内，闵行致奉贤段将开通，四节编组将变为六节编组，将变得非常拥挤。
8号线：直达人民广场，大约半个小时左右。非常拥挤，浦江站上车状况略好。下班时从漕
河泾开发区前往市区有较多人（对我们影响较少）。
Q4：浦东和浦西的比较
浦东道路规划好，通畅，新房源较多，比较适合现代年轻人的生活，但比较不方便小孩的
教育和老人看病（相对）。
浦西教育资源丰富，医疗资源丰富，但人口密度大。便于孩子今后教育和老人看病。
Q5：对于教育资源，医疗资源以及购物商城的考虑
教育资源：如房子买在徐汇，购房时需直接考虑教育资源，也就是说居住环境和学区房两
者结合的综合考虑。如买在教育资源相对不丰富的区域，如浦江镇，需在孩子出生后的三
年考虑再购小面积的学区房。
医疗资源：医院没有划定对口的区域，暂不必考虑。
商场：大型的商圈可周末驱车前往，网络购物方便，暂不考虑。
Q7：锁定板块：
莘庄二手房，浦江新房，徐汇二手房，上南和三林二手房
莘庄板块的二手房
优点：社区成熟，配套不错，有部分学区房，有些人缘资源。去老闵行上班不一定需要自
己开车，5号线或其他交通都较为便利。去人民广场1号线直达。升值潜力不错。
缺点：人口密度大，未来5号线与奉贤连接，莘庄交通枢纽，莘庄部分道路规划相当不合理
（莘朱路为典型代表）。
浦江新房
优点：浦江近期推出新房较多，有浦江颐城（2013年3，4月推出新房源），浦江华侨城，
浦江坤庭，保利茉莉苑等，选择较多，单价大概在18000到26000元左右，符合我们的预算
。浦江镇附近空地较多，未来规划不错。8号线直达人民广场。开车前往去老闵行较为方便
，浦星公路路况不错。该板块升值潜力可期。
缺点：未来浦江有大量的人口倒入，给8号线造成较大的运行压力，且8号线航空站后面要
延长，交通压力尤为突出。浦江镇处于闵行区管，部分事宜需到莘庄办理，如签证，户口
登记等事宜。教育资源不发达。
徐汇二手房
优点：教育资源丰富，交通方便，购物方便，去人民广场上班尤为方便。
缺点：拥挤，二手房小户型单价高，次新房较少，比较难找房源。
上南和三林板块：
优点：该区域升值潜力非常大，后滩和东方体育中心商圈规划，以及后世博时代世博场馆
等建筑资源综合利用，黄浦江两岸绿化规划，都表明上南和三林板块有非常大的潜力。
缺点：目前单价较高，二手房源几乎都在抬价。
案例分析：
基于以上考虑，我们在各大板块选在一套房源，分析各项利弊，以供参考，见表格《案例
分析》。
经综合考虑，上南三林板块二手房，总价200万到220万左右，次新房，装修可以直接入住
的。目标贷款140万到160万左右。首付筹集80万到100万左右。
关注小区：
恒大华城：
1） 恒大华城梅山苑：89平，2000年精装修，网站出价200万，预计售价240万，单价2700
0元。
2） 恒大华城新华苑：78平，2000年精装修 6/6，网站出价180万，预计售价210万，单价
27000元。
3） 上南臻品：72.6平，2004精装修，8/17，网站出价180万，预计售价210万，单价2900
0元。
4） 锦翠苑：105平，2002年精装修 2/6 网站报价250万，预计售价260万，单价25000元。
2. 实地看房
时间跨度：2013年2月到4月
第一套：从杨思开始看，小区，世华锦城，户型79平，动迁房，毛坯，价钱大概250W，小
高层的户型还不错，电梯房户型比较差，电梯牌子是现代，好像是一梯4户，因为离地铁比
较近，加上动迁房的产证好像刚到手不久，可以交易，加上国五条出来，抬价抬得厉害。
这些小区户主大多都是三林的农民老头子，在客厅里看着破电视，抽着烟，好像不是想把
房子卖出去，而是去感受房子涨价的爽劲，看一个个屌丝焦虑的眼神而开心的。
第二套：恒大华城天地苑，一楼88平，带20平的花园，小区环境好，边上就是杨思幼儿园
，还有一个固定的车位（租的），价格263W，因考虑避税做低房价，首付压力很大，犹豫
了一天。但东方体育馆就在边上，前滩规划，看得很心动。正想出手的时候，房主不卖了
。因为房主信佛，不好意思拒绝我们，后面直接躲我们了。这套是我最想要而没有得到的
房子。用一句很实际的话来安慰自己：二手房讲究缘分。
第三套：世华锦城隔壁的东方吉苑，也是动迁房，92平精装修，因一梯4户而得房率很高，
价格260W到手价，房东自己是搞装修的，房子户型是我们喜欢的，风格不是我们喜欢的，
但是真材实料啊。开始的时候觉得离地铁远了一点。后来越看越心动，旁边有小学和幼儿
园，另一侧正在建忆丰广场。我好哥们就住在后面的小区。我们3月2号交了5W定金，刚开
始说等国5条具体落实后开始操作，过来几天后，中介说：他们去房产交易中心调产证，发
现这个房子里面有他前妻的名字，这个房主自己都不知道，因为动迁协议上面是没有他前
妻的名字的，他自己没有想到前妻在三林动迁组那里做了手脚，把名字加上去了。后来他
前妻要价50万，去除名字，他最后答应了。因为一时没有50W，我们决定拿出50W做首付给
他，让他先处理掉前妻的名字。这个期间我们约房东谈过好几次，最后房东给我们相当的
优惠条件，上面合同主要几条是这样的：1，做低房价到200W，首付60W，银行贷款140W，
另外60W和房东贷，8年还清，利率按商业贷款8.5折的等额本金来算。2，如有20%房产税，
我加5W，其余部分由房东支付；3，家电全送；4，如6月30号之前没有完成过户，房东必须
空出房子给我们住。
4月初，事情来了180度大转弯，他前妻要价100W来除去名字。当时傻了，我们想过到6月3
0号后，来让他付违约金的，但考虑我们主要不是想得点钱，而是抓紧买房子，因为房子还
在涨，特别是三林，上南一带。后来房东说，把钱退还给我们，把房子空出来给我们当婚
房，不收租，什么时候可以买给我们，什么做合同，不涨价。我们是要落户，而不但是要
婚房，而且是要落户。最后房东把50W退还给我们了事了。
通过此事，我得到经验教训：买房子前，一定要调产证。但也不是没有收获，这个房东已
经和我们有比较好的友谊，我们将来新房装修，他会帮我们很大忙。这个叔叔真心好，买
卖不在，友情在。
第四套房子：4月初，东方吉苑的另一套房子，户型面积和第三套一样，毛坯，250W，决定
买了。因为装修时，那个第三套房子的房主叔叔会帮我们忙的。但是情况又来了，房子的
户主签完动迁协议后不久就去世了，还没有见到这个房子呢，五个子女来共同拥有，那时
候确定不需要交20%的税了，但是这套房子要交20%的遗产税，当时直接粗口了，NND，买二
手真的不容易。
第五套，三林中学对面，11号线三林站五分钟（下半年开通），86平，1999年的房子，5楼
没有电梯，215W，我很心动，但是LP觉得她有时要出差，搬箱子很麻烦，将来婴儿车很麻
烦，丈母娘带孩子爬楼很麻烦，老婆坚决不要，没有办法，官大一级压死人啊，没有买。
看第四套的时候，我和LP两已经因意见不和而有点吵架了，后面果断想买新房了，省得麻
烦。（其实装修同样麻烦，呵呵）
最后选择了——浦江华侨城。
最后我想说一下浦江这个地方，现在的配套肯定不行，也就向明中学，和上师大附中往这
里搬个分校，医院也就往这搬个仁济医院分院。
但浦江镇到人民广场的直线距离只有15公里，这个的确可以来直线衡量，因为浦星公路，
济阳路，经卢浦大桥到人民广场很直很直，交通状况还可以的，比莘庄立交好很多。坐地
铁到人民广场12站，相当于1号线的外环路站。到东方体育中心只有3站，东方体育中心（
前滩）是按第二个陆家嘴来打造的，且不说可以达到陆家嘴的级别，但是徐家汇的级别，
我认为是可以的。以黄浦江为轴，人民广场对着陆家嘴和世纪大道，而徐家汇对着前滩。
浦江的环境，申嘉湖高速以北，前滩以南，浦星公路以西，黄浦江以东的这个区域，没有
发现大工厂，以后也不会重工业工业区，也就是说土地没有重金属污染，没有费油污染。
有人说有吴泾电厂，没错，这是个污染，得到可靠的消息是，两台30W千瓦的机组马上会拆
掉，只保留两台60W机组，我忍忍吧。至于人说化工厂，我觉得没有必要担心，一来我在浦
江镇没有闻到任何气味，水质就更不必担心了，你吃的是自来水，基本上全上海的都一样
，二来，化工厂以后会搬走的。
浦江镇这一段的黄浦江边将来会规划得很好，应该是绿化覆盖很好的。黄浦江两岸的条件
会越来越好，这是毫无疑问的。到黄浦江闵行段规划时，龙吴路要花大力气，涉及工厂搬
迁。浦江镇这边的黄浦江边，只有几个小码头，好规划，修一条好的公路到前滩就好了。
浦江现在除了8号线，其他的都只能期待未来的规划了，取决于政府，属于闵行管，不知道
给不给力，我反正就赌了。
我认为二手房要找到好的房源，最好还是上海的中年妇女，或者老太太开的小中介更为靠
谱，因为房东是上海人的话，不希望被过多打扰，一般都给上海人开的中介，且独家。
好吧，就写到这里吧，或许给刚需，首套置业，或有意愿买浦江的校友们些许分享，给未
来装修积攒点人品，装修后我再续写我的心得。
本文纯属经历分享，如有言语冒犯，或看法不妥之处，敬请谅解，谢谢各位看官。
--
※ 来源:·饮水思源 bbs.sjtu.edu.cn·[FROM: 194.138.202.50]
标 题: 买房经历分享，给装修积攒RP
发信站: 饮水思源 (2013年04月27日12:48:03 星期六)
1. 前期考虑
Q1：关于地点的选定
我工作在老闵行，LP工作在人民广场，决定我们所选的位置。拥有大量新房源的嘉定和宝
山不在考虑范围之内。大致的范围为1号线，5号线，和8号线，行政区为徐汇，闵行和浦东
。
Q2：关于新房和二手房的考虑
新房：目前徐汇几乎没有新房，有的话价格也承受不起。闵行的新房主要集中在浦江，8号
线沿线。浦东8号线沿线的站点，临兆新村站，老房子居多；东方体育中心，几乎没有房子
；杨思站选择较多；成山路和耀华路的老小区较多；中华艺术宫没有新房。可以附带考虑
与8号线连接的6号线以及7号线。新房一般为期房，时间上需要等待，设计风格有自己来定
，需花大量的时间来搞装修。
二手房：可以考虑徐汇一带小户型的二手房，三林，上南一带的二手房。装修时间节省，
拎包即住为多数。房子无气味等优点。
Q3：各地铁线路分析：
1号线：莘庄站非常拥挤，上班高峰时段需等一到两班车子确保有位置；外环路和莲花路站
几乎没有座位可坐，非常拥挤。莘庄达到人民广场大约30分钟。
5号线：今后两年内，闵行致奉贤段将开通，四节编组将变为六节编组，将变得非常拥挤。
8号线：直达人民广场，大约半个小时左右。非常拥挤，浦江站上车状况略好。下班时从漕
河泾开发区前往市区有较多人（对我们影响较少）。
Q4：浦东和浦西的比较
浦东道路规划好，通畅，新房源较多，比较适合现代年轻人的生活，但比较不方便小孩的
教育和老人看病（相对）。
浦西教育资源丰富，医疗资源丰富，但人口密度大。便于孩子今后教育和老人看病。
Q5：对于教育资源，医疗资源以及购物商城的考虑
教育资源：如房子买在徐汇，购房时需直接考虑教育资源，也就是说居住环境和学区房两
者结合的综合考虑。如买在教育资源相对不丰富的区域，如浦江镇，需在孩子出生后的三
年考虑再购小面积的学区房。
医疗资源：医院没有划定对口的区域，暂不必考虑。
商场：大型的商圈可周末驱车前往，网络购物方便，暂不考虑。
Q7：锁定板块：
莘庄二手房，浦江新房，徐汇二手房，上南和三林二手房
莘庄板块的二手房
优点：社区成熟，配套不错，有部分学区房，有些人缘资源。去老闵行上班不一定需要自
己开车，5号线或其他交通都较为便利。去人民广场1号线直达。升值潜力不错。
缺点：人口密度大，未来5号线与奉贤连接，莘庄交通枢纽，莘庄部分道路规划相当不合理
（莘朱路为典型代表）。
浦江新房
优点：浦江近期推出新房较多，有浦江颐城（2013年3，4月推出新房源），浦江华侨城，
浦江坤庭，保利茉莉苑等，选择较多，单价大概在18000到26000元左右，符合我们的预算
。浦江镇附近空地较多，未来规划不错。8号线直达人民广场。开车前往去老闵行较为方便
，浦星公路路况不错。该板块升值潜力可期。
缺点：未来浦江有大量的人口倒入，给8号线造成较大的运行压力，且8号线航空站后面要
延长，交通压力尤为突出。浦江镇处于闵行区管，部分事宜需到莘庄办理，如签证，户口
登记等事宜。教育资源不发达。
徐汇二手房
优点：教育资源丰富，交通方便，购物方便，去人民广场上班尤为方便。
缺点：拥挤，二手房小户型单价高，次新房较少，比较难找房源。
上南和三林板块：
优点：该区域升值潜力非常大，后滩和东方体育中心商圈规划，以及后世博时代世博场馆
等建筑资源综合利用，黄浦江两岸绿化规划，都表明上南和三林板块有非常大的潜力。
缺点：目前单价较高，二手房源几乎都在抬价。
案例分析：
基于以上考虑，我们在各大板块选在一套房源，分析各项利弊，以供参考，见表格《案例
分析》。
经综合考虑，上南三林板块二手房，总价200万到220万左右，次新房，装修可以直接入住
的。目标贷款140万到160万左右。首付筹集80万到100万左右。
关注小区：
恒大华城：
1） 恒大华城梅山苑：89平，2000年精装修，网站出价200万，预计售价240万，单价2700
0元。
2） 恒大华城新华苑：78平，2000年精装修 6/6，网站出价180万，预计售价210万，单价
27000元。
3） 上南臻品：72.6平，2004精装修，8/17，网站出价180万，预计售价210万，单价2900
0元。
4） 锦翠苑：105平，2002年精装修 2/6 网站报价250万，预计售价260万，单价25000元。
2. 实地看房
时间跨度：2013年2月到4月
第一套：从杨思开始看，小区，世华锦城，户型79平，动迁房，毛坯，价钱大概250W，小
高层的户型还不错，电梯房户型比较差，电梯牌子是现代，好像是一梯4户，因为离地铁比
较近，加上动迁房的产证好像刚到手不久，可以交易，加上国五条出来，抬价抬得厉害。
这些小区户主大多都是三林的农民老头子，在客厅里看着破电视，抽着烟，好像不是想把
房子卖出去，而是去感受房子涨价的爽劲，看一个个屌丝焦虑的眼神而开心的。
第二套：恒大华城天地苑，一楼88平，带20平的花园，小区环境好，边上就是杨思幼儿园
，还有一个固定的车位（租的），价格263W，因考虑避税做低房价，首付压力很大，犹豫
了一天。但东方体育馆就在边上，前滩规划，看得很心动。正想出手的时候，房主不卖了
。因为房主信佛，不好意思拒绝我们，后面直接躲我们了。这套是我最想要而没有得到的
房子。用一句很实际的话来安慰自己：二手房讲究缘分。
第三套：世华锦城隔壁的东方吉苑，也是动迁房，92平精装修，因一梯4户而得房率很高，
价格260W到手价，房东自己是搞装修的，房子户型是我们喜欢的，风格不是我们喜欢的，
但是真材实料啊。开始的时候觉得离地铁远了一点。后来越看越心动，旁边有小学和幼儿
园，另一侧正在建忆丰广场。我好哥们就住在后面的小区。我们3月2号交了5W定金，刚开
始说等国5条具体落实后开始操作，过来几天后，中介说：他们去房产交易中心调产证，发
现这个房子里面有他前妻的名字，这个房主自己都不知道，因为动迁协议上面是没有他前
妻的名字的，他自己没有想到前妻在三林动迁组那里做了手脚，把名字加上去了。后来他
前妻要价50万，去除名字，他最后答应了。因为一时没有50W，我们决定拿出50W做首付给
他，让他先处理掉前妻的名字。这个期间我们约房东谈过好几次，最后房东给我们相当的
优惠条件，上面合同主要几条是这样的：1，做低房价到200W，首付60W，银行贷款140W，
另外60W和房东贷，8年还清，利率按商业贷款8.5折的等额本金来算。2，如有20%房产税，
我加5W，其余部分由房东支付；3，家电全送；4，如6月30号之前没有完成过户，房东必须
空出房子给我们住。
4月初，事情来了180度大转弯，他前妻要价100W来除去名字。当时傻了，我们想过到6月3
0号后，来让他付违约金的，但考虑我们主要不是想得点钱，而是抓紧买房子，因为房子还
在涨，特别是三林，上南一带。后来房东说，把钱退还给我们，把房子空出来给我们当婚
房，不收租，什么时候可以买给我们，什么做合同，不涨价。我们是要落户，而不但是要
婚房，而且是要落户。最后房东把50W退还给我们了事了。
通过此事，我得到经验教训：买房子前，一定要调产证。但也不是没有收获，这个房东已
经和我们有比较好的友谊，我们将来新房装修，他会帮我们很大忙。这个叔叔真心好，买
卖不在，友情在。
第四套房子：4月初，东方吉苑的另一套房子，户型面积和第三套一样，毛坯，250W，决定
买了。因为装修时，那个第三套房子的房主叔叔会帮我们忙的。但是情况又来了，房子的
户主签完动迁协议后不久就去世了，还没有见到这个房子呢，五个子女来共同拥有，那时
候确定不需要交20%的税了，但是这套房子要交20%的遗产税，当时直接粗口了，NND，买二
手真的不容易。
第五套，三林中学对面，11号线三林站五分钟（下半年开通），86平，1999年的房子，5楼
没有电梯，215W，我很心动，但是LP觉得她有时要出差，搬箱子很麻烦，将来婴儿车很麻
烦，丈母娘带孩子爬楼很麻烦，老婆坚决不要，没有办法，官大一级压死人啊，没有买。
看第四套的时候，我和LP两已经因意见不和而有点吵架了，后面果断想买新房了，省得麻
烦。（其实装修同样麻烦，呵呵）
最后选择了——浦江华侨城。
最后我想说一下浦江这个地方，现在的配套肯定不行，也就向明中学，和上师大附中往这
里搬个分校，医院也就往这搬个仁济医院分院。
但浦江镇到人民广场的直线距离只有15公里，这个的确可以来直线衡量，因为浦星公路，
济阳路，经卢浦大桥到人民广场很直很直，交通状况还可以的，比莘庄立交好很多。坐地
铁到人民广场12站，相当于1号线的外环路站。到东方体育中心只有3站，东方体育中心（
前滩）是按第二个陆家嘴来打造的，且不说可以达到陆家嘴的级别，但是徐家汇的级别，
我认为是可以的。以黄浦江为轴，人民广场对着陆家嘴和世纪大道，而徐家汇对着前滩。
浦江的环境，申嘉湖高速以北，前滩以南，浦星公路以西，黄浦江以东的这个区域，没有
发现大工厂，以后也不会重工业工业区，也就是说土地没有重金属污染，没有费油污染。
有人说有吴泾电厂，没错，这是个污染，得到可靠的消息是，两台30W千瓦的机组马上会拆
掉，只保留两台60W机组，我忍忍吧。至于人说化工厂，我觉得没有必要担心，一来我在浦
江镇没有闻到任何气味，水质就更不必担心了，你吃的是自来水，基本上全上海的都一样
，二来，化工厂以后会搬走的。
浦江镇这一段的黄浦江边将来会规划得很好，应该是绿化覆盖很好的。黄浦江两岸的条件
会越来越好，这是毫无疑问的。到黄浦江闵行段规划时，龙吴路要花大力气，涉及工厂搬
迁。浦江镇这边的黄浦江边，只有几个小码头，好规划，修一条好的公路到前滩就好了。
浦江现在除了8号线，其他的都只能期待未来的规划了，取决于政府，属于闵行管，不知道
给不给力，我反正就赌了。
我认为二手房要找到好的房源，最好还是上海的中年妇女，或者老太太开的小中介更为靠
谱，因为房东是上海人的话，不希望被过多打扰，一般都给上海人开的中介，且独家。
好吧，就写到这里吧，或许给刚需，首套置业，或有意愿买浦江的校友们些许分享，给未
来装修积攒点人品，装修后我再续写我的心得。
本文纯属经历分享，如有言语冒犯，或看法不妥之处，敬请谅解，谢谢各位看官。
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※ 来源:·饮水思源 bbs.sjtu.edu.cn·[FROM: 194.138.202.50]
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