发信人: demonwsk(adams), 信区: RealEstate
标 题: 楼市拐点焦虑--转一个日月光华的帖子
发信站: 饮水思源 (2014年04月09日10:34:30 星期三)
楼市拐点焦虑
个别地产项目滞销后降价，房价单边上涨预期发生逆转。资本市场开闸杯水车薪，流
动性依然趋紧，地产商融资成本仍偏高。更大的隐忧是地产业黄金十年已过，新的增长点
杳无踪迹
春节过后，关于中国楼市降价与政策放松的种种消息，接踵而至。
2月底开始，杭州的德信楼盘每平方米降3000元，常州雅居乐星河湾楼盘每平方米降5
000元。紧接着3月，广州保利的三个项目推出“一成首付”优惠，青岛李沧区的奥克斯广
场每平方米降2000元，南京多个楼盘降价10%-25%，秦皇岛珠江道12号楼盘甚至跌幅40%…
…此起彼伏的降价传闻，令整个楼市风声鹤唳。
“从大形势来看，确实出现了价格调整，买卖双方博弈比2013年加剧了很多。”中原
地产研究部总监张大伟告诉《财经》记者，其原因是多方面的，但“最主要是因为2014年
初的信贷比较紧张”。
CRIC克尔瑞咨询今年2月对全国22个城市的69家银行分支机构调研结果显示，全国各城
市银行住房按揭贷款总体依然偏紧，利率普遍上调。相比2013年末，仅两家银行还有优惠
利率，近四成银行的首套房贷利率上浮5%－15%不等，个别上浮20%。二套房方面，广州、
惠州较基准利率上浮20%。
在信贷暂时不会放开的预期下，“楼市崩盘论”甚嚣尘上，全国房地产市场成交规模
明显低于2013年同期水平，一二线城市成交平淡，三线城市分化加剧，不少项目采取“以
价换量”的销售方式来加速周转和回笼资金。
看得见的利好来自资本市场。3月，中茵股份(11.83, 0.00, 0.00%)(600745.SH)和天
保基建(6.12, -0.01, -0.16%)(000965.SZ)的再融资方案获批，绿地借道金丰投资(8.79,
0.05, 0.57%)(600606.SH)实现A股上市获批，万科的B转H股也在一年后终于被放行，符合
条件的开发商有望在未来加入优先股试点行列。时隔三年后，资本市场的各项融资通道，
终于一一对地产企业打开。
上述信号，稍稍平缓了楼市紧绷的神经。然而，二级市场再融资的金额，根本无法与
贷款总额的庞大量级相比，对修复开发商的资金链恐是杯水车薪。而施行多年的限购和限
贷政策，是否会在市场下行风险加剧的此刻退出历史？房地产蛋糕已难再做大，未来要靠
什么概念拉动？是保障性住房、新型城镇化，还是炙手可热的京津冀一体化？抑或只能重
走老路，坐等再一次货币放水？
“现在几乎没有人乐观。”这差不多是所有地产圈内人士的共识。
房价预期转向
在住建部2014年房地产调控的有关工作任务中，已不再要求地方政府上报并向社会公
布当年度房价控制目标。在过去的数年中，这个目标最后往往落空。
但是，市场现在更多的担心已不是房价快速上涨，而是下跌。“以前是政府想管都管
不住(价格上涨)，现在情况变了。”高策地产董事长李国平告诉《财经》记者，不仅是二
三线城市，甚至某些一线城市局部地区的房价也“涨不动”。
在这种情况下，部分开发商为了走量，价格必然发生松动。李国平判断，房价单边上
涨的历史，已经从此改变。
今年以来，降价主要出现在2013年土地供应量较大的二线城市，如杭州、苏州、长沙
等等。相比之下，一线城市价格松动主要体现在二手房，一手房因供应不足及新盘限价，
销售依然不错。
张大伟认为，造成房价下跌的原因有多方面，其中最重要的是2014年信贷比较紧张，
使得购房者的压力较大、延缓入市。此外，也与局部城市出现供应量大于库存去化速度，
导致积压有关。
开发商降价抛售，本意是加速周转、回笼资金，其中亦有信贷收紧导致资金链拉紧的
影响。但是，此举却使得市场对房价不断上涨的预期发生逆转，更多的需求开始选择观望
。
“如果信贷再不宽松，降价或者抛售的现象可能就会蔓延。”张大伟坦称。
2012年初，其实就出现过杭州金星房地产公司破产的消息，并不排除后续还有类似公
司出现。
阳光股份(4.44, -0.03, -0.67%)(000608.SZ)的助理总裁张和平告诉《财经》记者，
此轮降价是因先出现在杭州，受关注程度较高。实际上从2013年开始，部分二三线城市“
降价已经比较厉害”。张和平认为，降价对开发商来说，只是单个项目上的取舍。因为个
别项目在个别区域出现库存积压后，特别是供应量比较大的区域，降价也许是唯一的选择
，“这以后会成为地产项目的常态”。
近期楼市库存上升较快、而居民购房杠杆率偏高的城市，主要有福州、南昌、宁波、
青岛、温州、泉州、赣州等等。
销售疲软、资金断裂的开发商，最后将面临破产，今年3月份，浙江奉化最大的开发商
“兴润置业”陷入危机，其及关联企业总负债高达35亿多元，其中银行贷款24亿元左右。
该公司的轨迹极为典型：高点时高价拿地，而后房价上涨幅度有限，周边土地供应量
较大，导致地价出现显著下跌。而其参与的旧改项目体量大、周转慢，导致沉淀资金较多
，资不抵债。
申银万国[微博]2月的报告预测，今年开发商的资金状况总体与2013年相当，除非销售
额下跌超过15%，否则整体资金链不会出现断裂风险。而对银行而言，今年的目标仍是维持
开发贷在信贷余额中6.4%的比例不变，也即今年增速在13.2%左右。这一增速，低于今年房
地产开发投资16%的预计增速，意味着开发贷仍是稀缺资源。
市场传闻，温州等城市可能放开限购以刺激市场，但部分业内人士并不看好。温州供
应量非常之大，接近于一线城市，然而当地的购买力偏弱，现在市场对温州地产的预期很
差。
就地方政府而言，对部分条款进行微调，或放松限购执行严格程度，比发文件明确取
消限购可操作性更强。目前二线城市限购条件相对宽松，且执行不严，购房群体已是刚需
为主，即使放松限购，最多在2至3个月内可因为改变预期而带来一部分需求释放，并不能
在根本上促进销售增长。
鉴于市场维稳仍是政府的一大诉求，几乎无人认为一线城市的限购政策近期会有变动
。
资本市场次第放开
地产股再融资在3月获批，一定程度上对冲了市场因兴润置业资金链断裂而产生的担忧
。自2013年8月新湖中宝(3.06, 0.02, 0.66%)(600208.SH)发布定增募资预案以来，有近4
0家房地产企业公告再融资计划，融资规模近900亿元。
第一批获批的天保基建，募投项目为天津空港商业区住宅及金海岸住宅项目，该项目
并非保障房项目，均价1.1万元/平方米；而中茵股份项目为徐州中茵广场，包括写字楼、
公寓、酒店等。此次获批，显示出监管层态度并非只盯住保障房，将会更加市场化地对待
房地产公司融资行为。
张和平告诉《财经》记者，目前获批的还都是再融资方案，IPO尚未看到放开的信号。
但可以看出，监管层在做适度的尝试，整体肯定是趋好。
资本市场再融资的放开只是其一，同时放开的还有万科B(12.700, -0.30, -2.31%)转
H股的审批以及优先股的试点。
B转H股，有利于提升股票流动性及估值。根据申银万国的测算，万科若转板成功，A-
H股比较效应将带动公司股价有14%左右的提升空间。
证监会[微博]于3月21日出台了《优先股试点管理办法》。其中，地产公司由于盈利能
力较强、估值低、负债高，是除银行以外最有可能试点优先股的行业。
从美国地产公司的实践来看，优先股融资主要是用于开发商的夹层融资和商业地产商
的并购融资，其优势主要来自类永续债的性质，以及改善资本结构的功能。中期来看，这
可能成为地产公司重要的融资渠道。
目前，地产上市公司符合发行优先股条件的只有保利地产[微博](8.37, 0.21, 2.57%
)(600048.SH)、金地集团(7.24, 0.13, 1.83%)(600383.SH)和中国建筑(2.95, 0.03, 1.0
3%)(601668.SH)，但要闯过国土资源部审核，难度并不亚于再融资方案的批复。保利地产
和金地集团对优先股的看法，均是“观察为主，有机会不会放弃”。
业内人士指出，再融资重启、B转H、绿地公布A股借壳方案及优先股试点等政策变化一
脉相承，都是资本市场市场化改革的一部分，表明证监会的管理方式更趋市场化，对房地
产企业在资本市场上的态度也逐渐趋于中性。后续对房地产企业在资本市场上的种种非市
场化约束，如限制增发融资、发行债券、资产注入、重组等等，或也会进一步松动。
张和平认为，这届政府的调控思路清晰，更多使用市场化手段进行引导。以上种种举
措，一方面能有效降低A股地产公司的融资成本，拓宽融资渠道，缓解流动性压力，利于行
业分化。另一方面，是给市场释放积极的信号。
整体而言，市场的流动性还是趋紧。从资金成本上看，目前的隔夜拆借利率、实体经
济的贷款利率均较高。从上市公司逐渐公布的年报来看，2013年的融资成本比2012年有明
显的增加。“以前基本上是比银行同期贷款利率略高一点，但是2013年整体上都要高很多
。”
此前几年，地产公司没有在股市融资的机会，只能做信托这样高成本的融资，本质上
属于银行表外业务。累积了巨大的金额后，监管层对其风险难以把控，接下来肯定会做一
些调整。举例说，受资本市场追捧的公司逐渐能融到更便宜的资金，有助于其资本结构优
化，同时也会拉开与同行之间的差距。
按照这个调整趋势，今年下半年整体资金层面不太可能进一步趋紧。再融资逐步放开
，大量公司得到机会，IPO也可能进一步重启，优秀的地产商负债成本一定会下降。
未来要看货币政策
从历史上看，一线城市的房价，每两三年都会有一次下调，这次也不排除此可能性。
张大伟称，“现在就看政策会不会救市了，如果再大量释放信贷，可能房价很快又会涨起
来。”
虽然资本市场在陆续打开，但总加起来，获批的金额也才数十亿元。这个额度跟全国
范围的收紧信贷相比，体量可谓芝麻与西瓜，故对市场的信号意义大于实际影响。而且，
面临资金链压力的企业，大多是中小型开发商，并不具备在A股融资的资质。
当前房地产市场销售的疲软，本质上是对2013年四季度以来信贷紧张导致按揭贷款利
率上行的滞后反应，未来房地产销售的走向，仍要取决于货币政策的取向及银行按揭利率
的变化方向。
工商银行(3.50, 0.07, 2.04%)总行信贷部一位人士告诉《财经》记者，目前房地产市
场在信贷方面的最大症结，是因银行额度紧张，导致首套房在内的按揭贷款利率出现普遍
上浮，目前上浮程度在5%－15%，造成了刚需购房成本的显著提高。
换言之，目前按揭贷款利率偏高的原因，并不在限贷和行业政策，而在于银行自身。
实际上，按现行政策规定，首套房的按揭贷款利率最低可到7折。
目前房地产行业政策放松的意义较小，限购、限贷即使放松，对销售的帮助也非常有
限。货币政策，才是决定当前房地产销售走势的唯一关键。
回顾这十年，行业范围内的大范围降价，大概有三次。第一次在2005年，以上海、杭
州被定点调控拉开帷幕；第二次，是2008年开年，万科喊出打折降价信号；第三次在2011
年5月，北京通州区开始降价。
上述三次大降价的时点，都是通胀上行、流动性收紧的末期，开发商面临资金流压力
而进行价格调整。
此次国内信贷紧缩的原因是，自2013年新一届政府执政以来，意识到过量的货币投放
对经济发展的反作用力后，提出了“用好增量，盘活存量”的货币政策。2014年，央行[微
博]又坚持稳健货币政策基调不变，“两会”上的《政府工作报告》更是明确提出，2014年
的广义货币供应量(M2)同比增长维持在13%左右。
随着美国经济持续复苏、就业改善和QE削减逐步展开，对国际流动性的吸引力持续增
强，这势必导致外资流入中国的速度放缓，甚至会出现外资大规模流出——人民币开始贬
值就是明证，国内流动性进一步承压。
目前，新兴的互联网金融导致银行体系内存款流失，可贷款资金量减少，资金成本上
升。据央行数据显示，2014年1月人民币存款减少了9402亿元。存款总额持续下降，使得银
行不得不提高存款利率来吸引资金，继而导致信贷新增规模日益紧张，贷款成本持续走高
——房地产是最典型的资金密集型行业，必会受到巨大影响。
更大的问题是，地产业黄金十年已过，行业蛋糕无法再做大，未来需要寻找新的增长
点来驱动。
李克强总理在2014年的政府工作报告中指出，今年将加大保障性安居工程建设力度，
新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设，对拉动经济或有
较大意义。
目前热炒的京津冀一体化，暂时看不到落地的细则。早在2004年，国家发改委就正式
启动了编制京津冀都市圈区域规划，但历时十年仍未出台；2011年，“京津冀一体化”、
“首都经济圈”概念写入国家“十二五”规划，成为国家战略，但三年来仍未有进一步细
则。
张大伟告诉《财经》记者，这其中更多的是炒作。未来即使真的在高层领导的强力推
动下成型，影响也只是区域性的，会对北京周边、天津和河北部分的土地价格和房价形成
拉动，但可能利好远远低于大家的预期。因为，“北京不想要的，河北也不一定想要”。
张和平则表示，阳光股份在天津多个项目驻扎多年，十多年来天津的房价和商场租金
上涨幅度都比较稳定，现在京津冀一体化是一个机会。
其他地产公司也在寻觅新的利润点，主要有两个方向，一是做金融，万科、恒大都在
收购银行；其次是做产业地产，例如养老、商业、旅游地产，即和自身地产业务实现联动
和共赢。
“圈内来看，大家都不太乐观。”张和平坦言。
【作者：《财经》记者 胡雯 】
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※ 来源:·饮水思源 bbs.sjtu.edu.cn·[FROM: 27.115.118.54]
标 题: 楼市拐点焦虑--转一个日月光华的帖子
发信站: 饮水思源 (2014年04月09日10:34:30 星期三)
楼市拐点焦虑
个别地产项目滞销后降价，房价单边上涨预期发生逆转。资本市场开闸杯水车薪，流
动性依然趋紧，地产商融资成本仍偏高。更大的隐忧是地产业黄金十年已过，新的增长点
杳无踪迹
春节过后，关于中国楼市降价与政策放松的种种消息，接踵而至。
2月底开始，杭州的德信楼盘每平方米降3000元，常州雅居乐星河湾楼盘每平方米降5
000元。紧接着3月，广州保利的三个项目推出“一成首付”优惠，青岛李沧区的奥克斯广
场每平方米降2000元，南京多个楼盘降价10%-25%，秦皇岛珠江道12号楼盘甚至跌幅40%…
…此起彼伏的降价传闻，令整个楼市风声鹤唳。
“从大形势来看，确实出现了价格调整，买卖双方博弈比2013年加剧了很多。”中原
地产研究部总监张大伟告诉《财经》记者，其原因是多方面的，但“最主要是因为2014年
初的信贷比较紧张”。
CRIC克尔瑞咨询今年2月对全国22个城市的69家银行分支机构调研结果显示，全国各城
市银行住房按揭贷款总体依然偏紧，利率普遍上调。相比2013年末，仅两家银行还有优惠
利率，近四成银行的首套房贷利率上浮5%－15%不等，个别上浮20%。二套房方面，广州、
惠州较基准利率上浮20%。
在信贷暂时不会放开的预期下，“楼市崩盘论”甚嚣尘上，全国房地产市场成交规模
明显低于2013年同期水平，一二线城市成交平淡，三线城市分化加剧，不少项目采取“以
价换量”的销售方式来加速周转和回笼资金。
看得见的利好来自资本市场。3月，中茵股份(11.83, 0.00, 0.00%)(600745.SH)和天
保基建(6.12, -0.01, -0.16%)(000965.SZ)的再融资方案获批，绿地借道金丰投资(8.79,
0.05, 0.57%)(600606.SH)实现A股上市获批，万科的B转H股也在一年后终于被放行，符合
条件的开发商有望在未来加入优先股试点行列。时隔三年后，资本市场的各项融资通道，
终于一一对地产企业打开。
上述信号，稍稍平缓了楼市紧绷的神经。然而，二级市场再融资的金额，根本无法与
贷款总额的庞大量级相比，对修复开发商的资金链恐是杯水车薪。而施行多年的限购和限
贷政策，是否会在市场下行风险加剧的此刻退出历史？房地产蛋糕已难再做大，未来要靠
什么概念拉动？是保障性住房、新型城镇化，还是炙手可热的京津冀一体化？抑或只能重
走老路，坐等再一次货币放水？
“现在几乎没有人乐观。”这差不多是所有地产圈内人士的共识。
房价预期转向
在住建部2014年房地产调控的有关工作任务中，已不再要求地方政府上报并向社会公
布当年度房价控制目标。在过去的数年中，这个目标最后往往落空。
但是，市场现在更多的担心已不是房价快速上涨，而是下跌。“以前是政府想管都管
不住(价格上涨)，现在情况变了。”高策地产董事长李国平告诉《财经》记者，不仅是二
三线城市，甚至某些一线城市局部地区的房价也“涨不动”。
在这种情况下，部分开发商为了走量，价格必然发生松动。李国平判断，房价单边上
涨的历史，已经从此改变。
今年以来，降价主要出现在2013年土地供应量较大的二线城市，如杭州、苏州、长沙
等等。相比之下，一线城市价格松动主要体现在二手房，一手房因供应不足及新盘限价，
销售依然不错。
张大伟认为，造成房价下跌的原因有多方面，其中最重要的是2014年信贷比较紧张，
使得购房者的压力较大、延缓入市。此外，也与局部城市出现供应量大于库存去化速度，
导致积压有关。
开发商降价抛售，本意是加速周转、回笼资金，其中亦有信贷收紧导致资金链拉紧的
影响。但是，此举却使得市场对房价不断上涨的预期发生逆转，更多的需求开始选择观望
。
“如果信贷再不宽松，降价或者抛售的现象可能就会蔓延。”张大伟坦称。
2012年初，其实就出现过杭州金星房地产公司破产的消息，并不排除后续还有类似公
司出现。
阳光股份(4.44, -0.03, -0.67%)(000608.SZ)的助理总裁张和平告诉《财经》记者，
此轮降价是因先出现在杭州，受关注程度较高。实际上从2013年开始，部分二三线城市“
降价已经比较厉害”。张和平认为，降价对开发商来说，只是单个项目上的取舍。因为个
别项目在个别区域出现库存积压后，特别是供应量比较大的区域，降价也许是唯一的选择
，“这以后会成为地产项目的常态”。
近期楼市库存上升较快、而居民购房杠杆率偏高的城市，主要有福州、南昌、宁波、
青岛、温州、泉州、赣州等等。
销售疲软、资金断裂的开发商，最后将面临破产，今年3月份，浙江奉化最大的开发商
“兴润置业”陷入危机，其及关联企业总负债高达35亿多元，其中银行贷款24亿元左右。
该公司的轨迹极为典型：高点时高价拿地，而后房价上涨幅度有限，周边土地供应量
较大，导致地价出现显著下跌。而其参与的旧改项目体量大、周转慢，导致沉淀资金较多
，资不抵债。
申银万国[微博]2月的报告预测，今年开发商的资金状况总体与2013年相当，除非销售
额下跌超过15%，否则整体资金链不会出现断裂风险。而对银行而言，今年的目标仍是维持
开发贷在信贷余额中6.4%的比例不变，也即今年增速在13.2%左右。这一增速，低于今年房
地产开发投资16%的预计增速，意味着开发贷仍是稀缺资源。
市场传闻，温州等城市可能放开限购以刺激市场，但部分业内人士并不看好。温州供
应量非常之大，接近于一线城市，然而当地的购买力偏弱，现在市场对温州地产的预期很
差。
就地方政府而言，对部分条款进行微调，或放松限购执行严格程度，比发文件明确取
消限购可操作性更强。目前二线城市限购条件相对宽松，且执行不严，购房群体已是刚需
为主，即使放松限购，最多在2至3个月内可因为改变预期而带来一部分需求释放，并不能
在根本上促进销售增长。
鉴于市场维稳仍是政府的一大诉求，几乎无人认为一线城市的限购政策近期会有变动
。
资本市场次第放开
地产股再融资在3月获批，一定程度上对冲了市场因兴润置业资金链断裂而产生的担忧
。自2013年8月新湖中宝(3.06, 0.02, 0.66%)(600208.SH)发布定增募资预案以来，有近4
0家房地产企业公告再融资计划，融资规模近900亿元。
第一批获批的天保基建，募投项目为天津空港商业区住宅及金海岸住宅项目，该项目
并非保障房项目，均价1.1万元/平方米；而中茵股份项目为徐州中茵广场，包括写字楼、
公寓、酒店等。此次获批，显示出监管层态度并非只盯住保障房，将会更加市场化地对待
房地产公司融资行为。
张和平告诉《财经》记者，目前获批的还都是再融资方案，IPO尚未看到放开的信号。
但可以看出，监管层在做适度的尝试，整体肯定是趋好。
资本市场再融资的放开只是其一，同时放开的还有万科B(12.700, -0.30, -2.31%)转
H股的审批以及优先股的试点。
B转H股，有利于提升股票流动性及估值。根据申银万国的测算，万科若转板成功，A-
H股比较效应将带动公司股价有14%左右的提升空间。
证监会[微博]于3月21日出台了《优先股试点管理办法》。其中，地产公司由于盈利能
力较强、估值低、负债高，是除银行以外最有可能试点优先股的行业。
从美国地产公司的实践来看，优先股融资主要是用于开发商的夹层融资和商业地产商
的并购融资，其优势主要来自类永续债的性质，以及改善资本结构的功能。中期来看，这
可能成为地产公司重要的融资渠道。
目前，地产上市公司符合发行优先股条件的只有保利地产[微博](8.37, 0.21, 2.57%
)(600048.SH)、金地集团(7.24, 0.13, 1.83%)(600383.SH)和中国建筑(2.95, 0.03, 1.0
3%)(601668.SH)，但要闯过国土资源部审核，难度并不亚于再融资方案的批复。保利地产
和金地集团对优先股的看法，均是“观察为主，有机会不会放弃”。
业内人士指出，再融资重启、B转H、绿地公布A股借壳方案及优先股试点等政策变化一
脉相承，都是资本市场市场化改革的一部分，表明证监会的管理方式更趋市场化，对房地
产企业在资本市场上的态度也逐渐趋于中性。后续对房地产企业在资本市场上的种种非市
场化约束，如限制增发融资、发行债券、资产注入、重组等等，或也会进一步松动。
张和平认为，这届政府的调控思路清晰，更多使用市场化手段进行引导。以上种种举
措，一方面能有效降低A股地产公司的融资成本，拓宽融资渠道，缓解流动性压力，利于行
业分化。另一方面，是给市场释放积极的信号。
整体而言，市场的流动性还是趋紧。从资金成本上看，目前的隔夜拆借利率、实体经
济的贷款利率均较高。从上市公司逐渐公布的年报来看，2013年的融资成本比2012年有明
显的增加。“以前基本上是比银行同期贷款利率略高一点，但是2013年整体上都要高很多
。”
此前几年，地产公司没有在股市融资的机会，只能做信托这样高成本的融资，本质上
属于银行表外业务。累积了巨大的金额后，监管层对其风险难以把控，接下来肯定会做一
些调整。举例说，受资本市场追捧的公司逐渐能融到更便宜的资金，有助于其资本结构优
化，同时也会拉开与同行之间的差距。
按照这个调整趋势，今年下半年整体资金层面不太可能进一步趋紧。再融资逐步放开
，大量公司得到机会，IPO也可能进一步重启，优秀的地产商负债成本一定会下降。
未来要看货币政策
从历史上看，一线城市的房价，每两三年都会有一次下调，这次也不排除此可能性。
张大伟称，“现在就看政策会不会救市了，如果再大量释放信贷，可能房价很快又会涨起
来。”
虽然资本市场在陆续打开，但总加起来，获批的金额也才数十亿元。这个额度跟全国
范围的收紧信贷相比，体量可谓芝麻与西瓜，故对市场的信号意义大于实际影响。而且，
面临资金链压力的企业，大多是中小型开发商，并不具备在A股融资的资质。
当前房地产市场销售的疲软，本质上是对2013年四季度以来信贷紧张导致按揭贷款利
率上行的滞后反应，未来房地产销售的走向，仍要取决于货币政策的取向及银行按揭利率
的变化方向。
工商银行(3.50, 0.07, 2.04%)总行信贷部一位人士告诉《财经》记者，目前房地产市
场在信贷方面的最大症结，是因银行额度紧张，导致首套房在内的按揭贷款利率出现普遍
上浮，目前上浮程度在5%－15%，造成了刚需购房成本的显著提高。
换言之，目前按揭贷款利率偏高的原因，并不在限贷和行业政策，而在于银行自身。
实际上，按现行政策规定，首套房的按揭贷款利率最低可到7折。
目前房地产行业政策放松的意义较小，限购、限贷即使放松，对销售的帮助也非常有
限。货币政策，才是决定当前房地产销售走势的唯一关键。
回顾这十年，行业范围内的大范围降价，大概有三次。第一次在2005年，以上海、杭
州被定点调控拉开帷幕；第二次，是2008年开年，万科喊出打折降价信号；第三次在2011
年5月，北京通州区开始降价。
上述三次大降价的时点，都是通胀上行、流动性收紧的末期，开发商面临资金流压力
而进行价格调整。
此次国内信贷紧缩的原因是，自2013年新一届政府执政以来，意识到过量的货币投放
对经济发展的反作用力后，提出了“用好增量，盘活存量”的货币政策。2014年，央行[微
博]又坚持稳健货币政策基调不变，“两会”上的《政府工作报告》更是明确提出，2014年
的广义货币供应量(M2)同比增长维持在13%左右。
随着美国经济持续复苏、就业改善和QE削减逐步展开，对国际流动性的吸引力持续增
强，这势必导致外资流入中国的速度放缓，甚至会出现外资大规模流出——人民币开始贬
值就是明证，国内流动性进一步承压。
目前，新兴的互联网金融导致银行体系内存款流失，可贷款资金量减少，资金成本上
升。据央行数据显示，2014年1月人民币存款减少了9402亿元。存款总额持续下降，使得银
行不得不提高存款利率来吸引资金，继而导致信贷新增规模日益紧张，贷款成本持续走高
——房地产是最典型的资金密集型行业，必会受到巨大影响。
更大的问题是，地产业黄金十年已过，行业蛋糕无法再做大，未来需要寻找新的增长
点来驱动。
李克强总理在2014年的政府工作报告中指出，今年将加大保障性安居工程建设力度，
新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设，对拉动经济或有
较大意义。
目前热炒的京津冀一体化，暂时看不到落地的细则。早在2004年，国家发改委就正式
启动了编制京津冀都市圈区域规划，但历时十年仍未出台；2011年，“京津冀一体化”、
“首都经济圈”概念写入国家“十二五”规划，成为国家战略，但三年来仍未有进一步细
则。
张大伟告诉《财经》记者，这其中更多的是炒作。未来即使真的在高层领导的强力推
动下成型，影响也只是区域性的，会对北京周边、天津和河北部分的土地价格和房价形成
拉动，但可能利好远远低于大家的预期。因为，“北京不想要的，河北也不一定想要”。
张和平则表示，阳光股份在天津多个项目驻扎多年，十多年来天津的房价和商场租金
上涨幅度都比较稳定，现在京津冀一体化是一个机会。
其他地产公司也在寻觅新的利润点，主要有两个方向，一是做金融，万科、恒大都在
收购银行；其次是做产业地产，例如养老、商业、旅游地产，即和自身地产业务实现联动
和共赢。
“圈内来看，大家都不太乐观。”张和平坦言。
【作者：《财经》记者 胡雯 】
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